종합부동산세란 무엇인가?
종합부동산세(이하 종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 국세입니다. 2005년 도입된 이후 부동산 가격 안정을 도모하고 조세 형평성을 강화하는 목적에서 운영되고 있습니다. 매년 6월 1일을 기준으로 보유 부동산의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하면 종부세 부과 대상이 됩니다.
종부세 납부 대상 기준
2025년 기준 종부세 부과 기준은 다음과 같습니다.
주택의 경우
■ 일반 납세자: 공시가격 합산 9억 원 초과 시 납부 대상
■ 1세대 1 주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 납부 대상
토지의 경우
■ 종합합산토지: 공시가격 합산 5억 원 초과
■ 별도합산토지: 공시가격 합산 80억 원 초과
즉, 주택을 보유한 일반 납세자 중 공시가격 합계가 9억 원 이하이면 종부세를 내지 않아도 됩니다.
종합부동산세 계산 절차
종부세는 다음과 같은 단계로 계산됩니다.
1단계: 과세표준 계산
⊙ 과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제액) × 공정시장가액비율
→ 공정시장가액비율은 2025년 기준으로 일반 주택 60%, 1세대 1 주택자는 43~45% 수준입니다.
예: 공시가격 15억 원 주택을 보유한 일반 납세자의 경우
→ 과세표준 = (15억 - 9억) × 60% = 3억 6천만 원
2단계: 세율 적용
과세표준에 따라 누진세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
주택분 종부세 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진 공제액 |
| 3억 이하 | 0.5% | - |
| 3억 초과 6억 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 초과 12억 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 초과 50억 이하 | 1.3% | 600만 원 |
| 50억 초과 94억 이하 | 1.5% | 1,600만 원 |
| 94억 초과 | 2.0% | 6,300만 원 |
예: 공시가격 15억 원 주택을 보유한 일반 납세자의 경우
→ 과세표준 = (15억 - 9억) × 60% = 3억 6천만 원
→ 세율 0.7%, 누진공제 60만 원 적용 → 3억 6천만 원 x 0.7% - 60만 원 = 192만 원
3단계: 재산세 공제
⊙ 종부세는 재산세와 중복 과세 방지를 위해 납부한 재산세 일부를 공제
⊙ 공제금액 = 재산세 × (종부세 과세표준 / 재산세 과세표준)
※ 정확한 금액 산정은 국세청 홈택스 계산기를 활용하세요.
4단계: 1세대 1 주택자 세액공제
연령과 보유기간에 따라 세액공제가 가능합니다.
■ 연령별 공제율
⊙ 60세 이상 65세 미만: 20%
⊙ 65세 이상 70세 미만: 30%
⊙ 70세 이상: 40%
■ 보유기간별 공제율
⊙ 5년 이상~10년 미만: 20%
⊙ 10년 이상~15년 미만: 40%
⊙ 15년 이상: 50%
⊙ 최대 80%까지 공제 가능 (연령 + 보유기간 기준)
5단계: 세부담 상한제 적용
전년도 납부세액 대비 급증 방지를 위한 장치입니다.
■ 1세대 1 주택자: 최대 150%까지 증가 허용
■ 다주택자: 2023년부터 150% 완화 적용
예: 전년도 300만 원 → 최대 450만 원까지만 납부
실제 계산 사례로 보는 종부세
■ 공시가격 15억 원 아파트 단독 소유자 (일반 납세자)
① 과세표준: (15억 - 9억) × 60% = 3억 6천만 원
② 산출세액: 3억 6천만 원 × 0.7% - 60만 원 = 192만 원
③ 재산세 공제: 약 50만 원
④ 최종 종부세: 192만 원 - 50만 원 = 약 142만 원
부부 공동명의의 절세 전략
부부가 공동명의로 1 주택을 소유한 경우 아래 2가지 중 택 1 가능합니다.
방법 1: 각각 신고
⊙ 각자 9억 원씩 공제, 연령/보유기간 공제 없음
방법 2: 1세대 1 주택자 특례
⊙ 대표 납세자 기준 12억 공제 + 연령/보유기간 세액공제 가능
⊙ 매년 9월 16일~30일까지 세무서에 신청
전문가와 상담하여 본인 상황에 유리한 방법을 선택하는 것이 바람직합니다.
종부세 납부 방법과 분납 제도
종부세는 매년 11월 말 고지서 발송 후 12월 15일까지 납부해야 합니다.
■ 분납 기준
⊙ 250만 원 초과 500만 원 미만: 250만 원 초과분 분납 가능
⊙ 500만 원 초과: 총세액의 50%까지 분납 가능
⊙ 분납기한: 납부기한 경과 후 6개월 이내
종합부동산세 절세 팁
① 공시가격 기준에 따른 납세 여부 선확인
② 1세대 1 주택자 특례 최대한 활용
③ 공동명의 전략적으로 선택
④ 고령자 및 장기보유자 세액공제 신청
⑤ 국세청 홈택스 계산기 사전 이용
※ 특히 다주택자나 고가 부동산 보유자는 세무사 상담을 통해 종부세 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
종부세는 보유 부동산에 대한 전략적 판단과 직결됩니다. 매년 기준이 바뀌고 계산도 복잡한 만큼 사전에 구조를 정확히 파악하고 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다. 투자 목적이든 실거주 목적이든 종부세는 부동산 자산 관리를 위한 핵심 체크 포인트입니다.
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