경매를 공부하다 보면 낯선 용어들이 쏟아진다. 뜻을 모르면 공고문 한 줄도 제대로 읽을 수 없다. 이번 편에서는 경매 초보자가 반드시 알아야 할 기본 용어들을 쉽게 풀어 정리한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
경매 입문 - 기초 상식과 마음가짐
1편. 부동산 경매란 무엇인가?
2편. 경매 시장의 구조와 참여자
3편. 경매 시작 전 준비사항
4편. 경매 용어 사전 ← 현재글
5편. 경매 용어 사전 ②
6편. 성공적인 경매 투자자의 마음가짐 (예정)
01. 감정가 (감정평가액)
법원이 선임한 감정평가사가 경매 물건에 매긴 가치다.
예: 강북구 아파트의 감정가가 4억 원이라면 이 금액이 경매의 기준 가격이 된다.
감정가는 입찰 시점보다 수개월 전에 평가된 가격이다. 시세가 올랐다면 실제 시세가 감정가보다 높을 수 있다. 반대로 시세가 내렸다면 감정가가 시세보다 높을 수도 있다.
→ 감정가는 참고 자료다. 현재 시세를 별도로 확인하라.
02. 최저매각가격 (최저입찰가)
경매에서 입찰할 수 있는 최소 금액이다. 처음 경매가 시작될 때는 보통 감정가의 80%**에서 시작한다. 유찰이 거듭될수록 20~30%씩 낮아진다.
최저매각가격 변동 예 (감정가 4억 원 기준):
| 회차 | 최저매각가격 |
| 1회 | 3억 2천만 원 (감정가의 80%) |
| 2회 | 2억 5,600만 원 (1회의 80%) |
| 3회 | 2억 480만 원 (2회의 80%) |
물건이 여러 번 유찰될수록 가격이 내려간다. 이 점 때문에 투자자들이 의도적으로 유찰을 기다리기도 한다.
03. 유찰
입찰자가 없거나 최저매각가격 이상의 입찰이 없을 때 경매가 불성립되는 것을 뜻한다.
유찰이 발생하면 법원은 다음 기일에 더 낮은 최저매각가격으로 다시 공고한다. 입찰 경쟁이 낮은 물건일수록 유찰 가능성이 높다. 투자자에게는 기회가 된다.
04. 낙찰
여러 입찰자 중 가장 높은 금액을 써낸 사람에게 매각 결정이 내려지는 것이다. 낙찰된 사람을 낙찰자 또는 매수인이라고 한다.
05. 낙찰가율
감정가 대비 낙찰된 금액의 비율이다.
계산 공식: 낙찰가율 = (낙찰가 ÷ 감정가) × 100
예: 감정가 4억 원 물건이 3억 6천만 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 90%다.
낙찰가율이 높을수록 시장 경쟁이 치열하다는 뜻이다. 2021년 전국 아파트 평균 낙찰률은 56.0%에 달했으나, 금리 상승과 거래 위축이 맞물리며 2022년 43.3%, 2023년 37.8%로 하락했다.
06. 낙찰률
경매 진행 건수 중 실제 낙찰된 건수의 비율이다.
계산 공식: 낙찰률 = (낙찰 건수 ÷ 진행 건수) × 100
낙찰가율과 낙찰률은 다른 개념이다. 혼동하지 말자. 낙찰률은 시장 거래량을 나타낸다. 낙찰가율은 가격 수준을 나타낸다.
07. 공시지가
정부(국토교통부)가 매년 발표하는 토지의 공식 가격이다.
표준공시지가: 전국 대표 토지를 선정해 평가
개별공시지가: 각 필지별로 산정
공시지가는 세금(취득세, 재산세, 종합부동산세 등)을 계산하는 기준이 된다. 실거래가와는 차이가 있다. 보통 실거래가보다 낮은 경우가 많다.
08. 공시가격 (공동주택 공시가격)
아파트 등 공동주택에 적용되는 공식 가격이다. 토지의 공시지가와 구분해서 이해하자.
역할: 건강보험료, 재산세, 종부세 등의 계산 기준
09. 매각물건명세서
법원이 작성하는 공식 문서다. 해당 경매 물건에 대한 핵심 정보가 담겨 있다.
포함 내용:
- 부동산 표시
- 임차인 현황
- 점유 관계
- 등기된 권리 중 말소되지 않는 것
- 유의 사항
매각물건명세서는 경매 입찰 전 반드시 읽어야 하는 문서다. 법원경매정보 사이트에서 무료로 열람할 수 있다.
10. 현황조사보고서
법원 집행관이 현장을 방문해 작성한 보고서다.
포함 내용:
- 건물 현황
- 점유자 정보
- 임차 현황
- 현장 사진
실제 현장 상황을 파악하는 데 도움이 된다. 감정평가서와 함께 법원경매정보 사이트에서 열람 가능하다.
11. 입찰 보증금
경매에 참여할 때 법원에 미리 내는 예치금이다. 보통 최저매각가격의 10%다.
낙찰 시 잔금의 일부로 포함된다. 낙찰 후 잔금을 미납하면 몰수된다. 낙찰받지 못한 경우엔 즉시 돌려받는다.
12. 개시결정
법원이 경매를 시작하기로 결정하는 것이다. 개시결정이 나면 해당 부동산에 경매개시결정 등기가 된다. 등기부등본에 표시되므로 확인할 수 있다.
정리
| 용어 | 핵심 요약 |
| 감정가 | 감정평가사가 매긴 기준 가격 |
| 최저매각가격 | 입찰 가능한 최소 금액 |
| 유찰 | 입찰 불성립, 다음 회차에 가격 하락 |
| 낙찰가율 | 감정가 대비 낙찰 금액 비율 |
| 공시지가 | 정부 발표 토지 공식 가격 |
| 매각물건명세서 | 경매 물건 핵심 정보 문서 |
| 입찰 보증금 | 최저매각가격의 10% |
다음 편에서는 임차인, 권리분석, 배당, 환가 등 권리 관련 용어들을 정리한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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