3편에서는 시세와 낙찰가율 기반으로 입찰가의 범위를 잡았다. 이번 편에서는 그 범위 안에서 구체적인 금액을 어떻게 결정하는지 그리고 경쟁에서 이기는 심리 전략을 정리한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
부동산 시리즈 5: 입찰 실전편
#1. 입찰 일정과 절차
#2. 입찰 방식별 전략
#3. 입찰가 전략 ①
#4. 입찰가 전략 ②← 현재글
#5. 입찰 실패 사례와 교훈
#6. 온라인 입찰 완벽 가이드 (예정)
경매는 숫자 싸움이기도 하지만 심리 싸움이기도 하다. 2025년 경기 부천의 다세대주택 경매에서 B 씨는 평소 감정가의 85% 수준을 목표로 했다. 하지만 입찰 현장에서 '이번 물건은 반드시 오른다'라는 분위기에 휘둘려 감정가의 105%에 입찰했다.
현장에서 다른 입찰자가 많아 보이면 자신도 모르게 입찰가를 올리게 된다. 이는 가장 흔하게 저지르는 실수다.
감정적 입찰이 일어나는 상황:
- 경쟁자가 많을 것 같다는 느낌
- 특정 물건에 감정적으로 집착한 경우
- 여러 번 패찰 후 반드시 낙찰받고 싶은 욕구
- 다른 입찰자의 자신감 있는 행동에 압박감을 받는 경우
이런 감정을 인식하는 것 자체가 전략이다.
홀수 전략 - 같은 가격 입찰자보다 한 발 앞서기
경매에서 동점자가 생기면 추첨으로 낙찰자를 결정한다. 이 상황을 피하는 전략이 홀수 전략이다.
경쟁자가 2억 7천만 원에 쓸 것 같다고 예상된다면?
2억 7,000만 원 → 패찰 위험 (동점 가능성)
2억 7,001만 원 → 1만 원 차이로 낙찰 확보
2억 7,011만 원 → 더 안전
실전 팁: 단위를 100만 원이나 1,000만 원 단위로 쓰면 경쟁자와 겹칠 확률이 높다. 끝자리를 11만 원, 33만 원, 77만 원 등 불규칙하게 설정하면 겹칠 확률이 줄어든다.
예: 2억 7,011만 원, 2억 7,033만 원, 2억 7,077만 원
입찰가 미세 조정 - 얼마나 높게 쓸 것인가?
입찰가를 얼마나 높게 쓸지를 결정하는 3단계 방법이다.
1단계: 기준가 설정
3편에서 계산한 최대 입찰가를 기준으로 삼는다.
2단계: 경쟁 강도 추정
응찰자가 많을 것으로 예상된다면 → 기준가 근처 또는 약간 높게 설정
응찰자가 적을 것으로 예상된다면 → 기준가보다 낮게 설정 가능
3단계: 홀수 처리
최종 금액의 끝자리를 불규칙하게 조정한다.
예: 최대 기준가 2억 7,300만 원
→ 경쟁 보통 예상: 2억 7,011만 원
→ 경쟁 치열 예상: 2억 7,233만 원
→ 경쟁 적음 예상: 2억 5,011만 원
차순위 매수신고 - 낙찰자 바로 다음 전략
차순위 매수신고는 두 번째로 높은 금액을 쓴 입찰자가 신청할 수 있는 권리다.
언제 유효한가?
차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하고 입찰을 종결한다.
낙찰자가 잔금 납부를 포기하면 차순위 매수신고인이 낙찰받을 수 있다. 드물지만 발생한다.
전략 활용:
경쟁이 치열한 인기 물건에서 두 번째 금액을 썼다면 차순위 매수신고를 신청해 두는 것이 좋다. 낙찰자의 자금 조달 실패 시 기회가 생긴다.
패찰 반복 시 전략 수정
여러 번 입찰했지만 계속 패찰 한다면 전략을 점검해야 한다.
낙찰 확률을 높이는 방법은 꾸준하게 입찰하는 것이다. 최소 5~10회 입찰해 보자는 인내심으로 최저가로 자주 입찰하는 전략을 세워야 한다.
하지만 같은 방식으로 10번 입찰해도 결과가 없다면 방식을 바꿔야 한다.
패찰 원인 점검:
| 원인 | 대응 전략 |
| 입찰가가 너무 낮음 | 시세 재조사, 목표 수익률 하향 조정 |
| 인기 물건만 골라서 입찰 | 경쟁 적은 물건으로 전환 |
| 지역 시장 흐름 미파악 | 해당 지역 낙찰가율 재분석 |
| 물건 유형 부적합 | 유형 변경 고려 (아파트→다세대 등) |
절대 하지 말아야 할 행동
① 감정가 초과 입찰
감정가는 과거 평가 기준이다. 감정가를 초과해서 낙찰받으면 경매 메리트가 사라진다. 감정가 초과 입찰을 정당화할 이유가 있어야 한다.
② 패찰 후 즉시 가격을 올려 재입찰
2~3회 입찰했다가 번번이 패찰 한 경우 반드시 낙찰받을 욕심으로 다음번 입찰에서는 가격을 높이 써 고가 낙찰하는 초보 투자자들이 의외로 많다.
패찰이 계속된다는 이유로 입찰가를 올리는 것은 가장 위험한 행동이다.
③ 현장 분위기에 휩쓸린 입찰
경매장에서 집에서 정해온 금액을 바꾸지 마라. 분위기에 따른 즉흥적인 금액 변경은 손실의 원인이다.
입찰가 최종 결정 체크리스트
입찰표를 작성하기 전 마지막으로 확인하는 항목들이다.
□ 최대 입찰가 기준 계산 완료
□ 경쟁 강도 추정 완료 (응찰자 수 예측)
□ 홀수 전략 적용 완료
□ 부대비용 포함 총 취득 비용 재계산
□ 이 금액 이하로 낙찰됐을 때 수익 여부 확인
□ 감정적 판단 개입 여부 자가 점검
정리
입찰가 심리 전략의 핵심은 '사전 결정, 현장 고수'다. 집에서 계산한 최대 입찰가를 현장에서 절대 바꾸지 마라. 홀수 전략으로 동점 가능성을 줄이고, 패찰이 반복되면 전략 자체를 점검하라. 경매는 이기는 것보다 수익 내는 것이 목표다.
다음 편에서는 실제 패찰 및 과다 입찰 사례를 통해 교훈을 정리한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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