경매 초보자가 가장 먼저 좌절하는 순간이 있다. 등기부등본을 열었을 때다. 갑구에 소유권 관련 권리가 여러 개 있다. 을구에도 근저당, 가등기, 가압류가 줄줄이 붙어있다. 권리가 10개가 넘으면 어디서부터 봐야 할지 막막해진다. 하지만 방법만 알면 어렵지 않다. 오늘은 그 방법을 순서대로 정리한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
권리분석 심화 케이스
#1. 다중 권리 물건 등기부등본 해독 ←현재글
#2. 가등기·담보가등기 물건
#3. 복잡한 배당 사례 계산 (예정)
#4. 임차인 권리 분쟁 사례 (예정)
#5. 등기부에 없는 권리 발굴 (예정)
등기부등본의 기본 구조부터 잡자
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 표제부는 부동산의 위치와 면적을 보여준다. 갑구는 소유권에 관한 사항이다. 소유권 이전, 압류, 가압류, 가등기, 가처분이 여기 기록된다. 을구는 소유권 이외의 권리다. 근저당권, 전세권, 지상권이 대표적이다. 복잡한 물건은 갑구와 을구 모두에 권리가 쌓여있다. 그래서 두 구역을 따로따로 정리해야 한다.
말소기준권리부터 찾는다
권리가 아무리 많아도 시작점은 말소기준권리다. 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 될 수 있다. 이 중 등기부상 날짜가 가장 빠른 권리를 찾는다. 그 권리가 말소기준권리다. 말소기준권리보다 늦은 권리는 대부분 매각으로 소멸한다. 말소기준권리보다 빠른 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 높다. 이 원칙 하나만 알아도 절반은 정리된 셈이다.
접수일자와 순위번호로 줄을 세운다
말소기준권리를 찾았다면 이제 나머지 권리를 순서대로 나열한다. 기준은 등기 접수일자다. 같은 날 접수됐다면 순위번호를 본다. 순위번호가 빠를수록 우선순위가 높다. 종이에 표를 그려보는 것을 추천한다. 왼쪽에 접수일자, 가운데 권리 종류, 오른쪽에 인수 여부를 적는다. 이렇게 하면 아무리 권리가 많아도 한눈에 정리된다. 실제로 물건 하나에 권리가 12개 있어도 표로 그리면 5분이면 끝난다.
공유지분과 가등기가 겹치면 더 조심해야 한다
특히 조심해야 할 조합이 있다. 공유지분과 가등기가 함께 얽힌 경우다.
사례)
한 부동산의 지분 일부에 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 설정돼 있었다. 이후 공유자 중 한 명이 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 냈다. 법원은 경매를 통한 대금분할을 명령했다. 문제는 그 판결이 확정되기 전에 가등기가 이미 설정돼 있었다는 점이다.
경매가 진행돼 매수인이 대금을 완납하고 소유권을 이전받았다. 그런데 가등기권자가 뒤늦게 본등기를 마쳤다. 매수인은 이 본등기가 무효라고 주장하며 소송을 냈다. 하지만 법원은 매수인의 청구를 기각했다. 변론종결 전에 이미 마쳐진 가등기는 공유물분할판결의 효력이 미치지 않는다고 판단했기 때문이다. 결국 매수인은 낙찰받은 지분 일부를 온전히 지키지 못했다.
공유지분 경매에서는 각 지분별로 등기부를 따로 확인해야 한다. 전체 물건의 말소기준권리만 보고 안심하면 안 된다. 특정 지분에만 걸려있는 가등기나 가처분을 놓치기 쉽기 때문이다. 지분마다 별도의 표를 만들어 분석하는 습관이 필요하다.
실전 분석 순서를 정리하면 이렇다
첫째, 표제부에서 물건의 기본 정보를 확인한다.
둘째, 갑구에서 소유권 변동 이력을 훑는다.
셋째, 말소기준권리를 찾는다.
넷째, 갑구와 을구의 모든 권리를 접수일자 순으로 나열한다.
다섯째, 각 권리가 말소기준권리보다 빠른지 늦은 지 표시한다.
여섯째, 지분 물건이라면 지분별로 다시 나눠 분석한다.
일곱째, 등기부만으로 판단이 어려운 권리는 별도로 표시해 둔다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 같은 권리다. 이런 권리는 등기부에 나타나지 않기 때문에 현장조사가 필요하다.
초보자가 자주 놓치는 것들
권리 개수가 많으면 심리적으로 위축된다. 그래서 아예 입찰을 포기하는 경우가 많다. 하지만 권리가 많다고 무조건 위험한 것은 아니다. 대부분은 말소기준권리 이후에 설정된 권리라서 매각으로 소멸되기 때문이다. 진짜 조심해야 할 것은 숫자가 아니라 순위다.
단 한 개라도 말소기준권리보다 앞선 권리가 있다면 그것은 진짜 리스크다. 그 하나를 놓치지 않는 것이 핵심이다.
또 하나 자주 놓치는 부분이 있다. 등기부의 '접수번호'와 '순위번호'를 혼동하는 경우다. 접수번호는 등기소에 접수된 순서를 뜻한다. 순위번호는 갑구나 을구 안에서의 순서를 뜻한다. 갑구와 을구 사이의 우선순위를 비교할 때는 접수일자를 기준으로 봐야 한다. 순위번호만 보고 판단하면 착오가 생길 수 있다.
실전 연습이 답이다
이론을 아무리 읽어도 실제 등기부를 여러 번 봐야 감이 잡힌다. 법원경매정보 사이트나 유료 경매 정보 사이트에서 매각물건명세서와 등기부등본을 함께 제공한다. 권리가 복잡한 물건을 하나 골라서 직접 표로 정리해 보는 연습을 권한다. 처음에는 시간이 걸리지만 열 개, 스무 개를 반복하면 속도가 붙는다. 복잡한 등기부는 어려운 것이 아니라 익숙하지 않은 것뿐이다.
다음 편에서는 가등기·담보가등기 물건에 대해 알아본다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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