경매로 부동산을 취득하면 반드시 세금이 따라온다. 한 채라면 단순하지만 두 채, 세 채가 되면 세금이 복잡해지고 부담도 커진다. 이번 편에서는 다주택자가 경매 투자를 할 때 알아야 할 취득세·종부세·양도세를 단계별로 정리한다. 절세 구조도 함께 설명한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
경메 세금·법률·금융 마스터
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다주택자 세금, 왜 더 복잡한가?
부동산 세금은 단계마다 다르게 적용된다. 살 때 취득세, 보유하는 동안 재산세와 종부세, 팔 때 양도세가 발생한다.
다주택자는 이 모든 단계에서 일반 세율보다 높은 중과 세율을 적용받는 경우가 많다. 취득 전에 세금 구조를 이해하지 않으면 수익이 세금으로 사라진다.
STEP 1: 취득세 - 살 때 내는 세금
경매로 주택을 취득하면 취득세가 발생한다. 주택 수에 따라 세율이 크게 달라진다.
2026년 8월 기준 주택 취득세율:
| 보유 주택 수 | 취득가액 | 세율 |
| 1주택 | 6억 이하 | 1% |
| 1주택 | 6억~9억 | 1~3% |
| 1주택 | 9억 초과 | 3% |
| 2주택 | 비조정지역 | 1~3% |
| 2주택 | 조정지역 | 8% |
| 3주택 | 비조정지역 | 8% |
| 3주택 | 조정지역 | 12% |
| 4주택 | 전국 | 12% |
| 법인 | 주택 | 12% |
핵심: 2 주택자가 조정지역에서 경매로 한 채 더 취득하면 취득세율이 8%다. 낙찰가 3억 원 물건이면 취득세만 2,400만 원이다. 입찰 전 반드시 계산해야 한다.
STEP 2: 종합부동산세 - 보유할 때 내는 세금
종부세는 매년 6월 1일 기준 보유 부동산의 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하면 부과된다.
2026년 8월 기준 과세 기준:
- 1세대 1 주택자: 공시가격 14억 원 초과 시 과세
- 비거주 1 주택자: 공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세
- 실거주 여부에 따라 기본공제와 세율이 차등 적용 ( 4억 원 + 거주주택 비중별 최대 5억 원 추가, 최대 9억 원)
2026년 종부세율 변화(주택분)
2025년부터 종합부동산세의 과세표준 구간별 세율이 전반적으로 인하됐다. 1세대 1 주택자는 기존 0.5%~2.7%에서 0.35%~1.5%로, 일반 다주택자는 0.6%~6.0%에서 0.5%~4.0%로 완화됐다.
하지만 2026년 8월 세제개편안에 따라 공정시장가액비율이 단계적으로 인상된다.
공정시장가액비율 변경:
- 2026년: 60% → 70% (일반)
- 2027~2028년: 3 주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자: 80%까지 단계적 인상
2028년부터 세율 체계 개편:
주택 수가 아닌 주택가액 기준의 단일 세율표가 적용돼 과세표준 6억~12억 원 구간이 1%에서 1.3%로, 12억~25억 원 구간이 1.3%에서 2%로 오르는 등 전 구간의 세율이 인상된다.
세율이 낮아졌지만 공정시장가액비율 인상과 2028년 세율 개편으로 다주택자 부담은 다시 커질 전망이다.
| 과세표준 구간 | 2026년(1·2주택) | 2027년(1·2주택) | 2028년~(모든주택) |
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% → 1.3% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억 원 | 1.3% → 1.5% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% → 2.0% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% → 2.7% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% → 3.5% | 3.5% | 5.0% |
- 다주택자(3 주택 이상)는 2026년 현재 위 표의 우측의 가장 높은 높은 세율이 적용된다.
- 실거주 1 주택자는 2026년에도 6억~12억 구간 1.3%, 12억~25억 구간 1.5% 등이 적용되며, 2028년부터는 다주택과 동일한 세율로 일원화됩니다.
STEP 3: 양도세 - 팔 때 내는 세금
양도세는 부동산을 팔아서 얻은 이익에 부과된다.
2026년 8월 기준 양도소득세는 1세대 1 주택자 12억 원 비과세, 기본세율 6~45%, 조정대상지역 다주택자 중과(+20% p·+30% p)가 적용되며, 장기보유특별공제는 2027년 한도 없이 유지되나 2028년부터 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 단계적 축소개편이 확정되었다.
양도세 계산 기본:
양도세 = (양도가 - 취득가 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율
2026년 양도소득세 기본 세율 (주택)
| 과세표준 | 세율 |
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% |
| 8,800만~1.5억 원 | 35% |
| 1.5억~3억 원 | 38% |
| 3억~5억 원 | 40% |
| 5억~10억 원 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
1세대 1 주택 비과세 기준
- 양도가액 12억 원 이하: 비과세
- 12억 원 초과: 초과분만 과세 (기본세율 적용)
- 보유기간 2년 이상 요건 충족 시 비과세 적용 (2026년 8월 기준)
다주택자 양도세 중과 (2026년 5월 10일 이후)
2026년 5월 9일 다주택 중과 유예 종료로, 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 추가 중과세율이 가산됩니다.
| 구분 | 중과세율 |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 + 20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
| 비조정대상지역 | 중과 없음 (기본세율만) |
2027~2028년 한시 중과 완화 (세제개편안)
2026년 5월 10일 양도세 중과 재개 후 3개월 만인 2026년 8월 3일, 정부는 다주택자 양도세 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 완화한다고 발표했다.
중과세율 완화 일정:
| 연도 | 2주택자 | 3주택 이상 |
| 2026년 (현재) | 기본 + 20%p | 기본 + 30%p |
| 2027년 | 기본 + 5%p | 기본 + 10%p |
| 2028년 | 기본 + 10%p | 기본 + 15%p |
| 2029년 이후 | 기본 + 20%p (원상복구) | 기본 + 30%p (원상복구) |
소급 적용 특례:
2026년 5월 10일 이후 중과세율을 적용받아 이미 양도한 분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화된 세율(2027년 수준: 2 주택 +5% p, 3 주택 이상 +10% p)을 적용받을 수 있다.
중과 완화 활용 계산:
| 구분 | 중과시 세율 | 2027년 완화 세율 | 2028년 완화 세율 | 절감 효과 |
| 2주택자 | 기본 + 20%p | 기본 + 5%p | 기본 + 10%p | 최대 15%p 절감 |
| 3주택 이상 | 기본 + 30%p | 기본 + 10%p | 기본 + 15%p | 최대 20%p 절감 |
이것이 2026~2028년 다주택자에게 가장 중요한 절세 기회다.
장기보유특별공제 (장특공제) 현황 및 개편
2026년 (현행)
- 1세대 1 주택 실거주: 보유기간 3년 이상 시 연 2%, 최대 80% 공제 (한도 없음)
- 다주택자 (비조정대상지역): 보유기간 연 2%, 최대 30% 공제
- 조정대상지역 다주택: 공제 배제
2026년 세제개편안 (단계적 개편)
| 연도 | 1주택 실거주 | 다주택(비조정) | 공제 한도 |
| 2027 | 현행 유지 (연 2%, 최대 80%) | 현행 유지 (연 2%, 최대 30%) | 한도 없음 |
| 2028 | 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%) 선택 | 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%) 선택 | 20억 원 |
| 2029~ | 거주 연 2%, 최대 30% (보유공제 폐지) | 거주 연 2%, 최대 30% (보유공제 폐지) | 10억 원 |
일시적 2 주택 처분기한 단축
- 종전 규정: 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분 시 1 주택 비과세
- 2026년 10월 1일 이후: 2년 내 처분으로 단축 (조정대상지역 내 종전주택 양도분)
- 예외: 2026년 8월 3일 이전 신규주택 취득 또는 매매계약 체결·계약금 지급한 경우는 3년 적용
다주택자 절세 구조 설계 - 실전 전략 (2026년 8월 개편안 반영)
전략 1: 2027~2028년 양도 시점 활용 (중과 완화 기간)
2026년 5월 9일 중과 유예 종료 후 2026년 8월 세제개편안으로 2027~2028년 중과세율이 한시 완화됐다. 급하게 매각하지 않고 2027~2028년 완화된 세율을 활용하는 것이 유리하다. 2026년에 이미 양도한 분도 2027년 1월 1일 이후 신고하면 완화 세율을 적용받을 수 있다.
전략 2: 비조정지역 물건 우선 취득
비조정지역 물건을 취득하면 취득세 중과(8%, 12%)가 적용되지 않는 경우가 있다. 경매 물건을 고를 때 지역 규제를 먼저 확인한다.
전략 3: 필요경비 철저히 챙기기
양도세 필요경비로 인정되는 항목은 취득세, 등록면허세, 법무사 비용 등 취득 관련 비용, 공인중개사 수수료, 자본적 지출에 해당하는 수리비용(발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등 주택의 가치를 높이거나 수명을 연장하는 지출)이다. 리모델링 비용도 영수증을 챙기면 필요경비로 인정된다. 양도차익이 줄어든다.
전략 4: 보유 기간 2년 이상 채우기
2년 미만 보유 시 양도세율이 60~70%다. 2년 이상 보유하면 기본세율로 내려간다. 단기 매도는 세금 폭탄이다.
전략 5: 증여·법인 활용 비교
고액 부동산은 증여세를 내더라도 증여하는 것이 유리한 경우가 있다. 또는 법인을 통해 취득해 종부세 중과를 피하는 방법도 있다. 다음 편에서 자세히 다룬다.
다주택자 경매 투자 전 세금 체크리스트 (2026년 8월 개편안 반영)
□ 현재 보유 주택 수 확인
□ 취득 예정 지역 조정지역 여부 확인
□ 취득세 중과 적용 여부와 세율 계산
□ 종부세 합산 공시가격 계산
□ 양도세 중과 완화 기간(2027~2028년) 활용 매도 계획 수립
□ 2026년 양도분도 2027년 1월 이후 신고 시 완화 세율 적용 가능 여부 확인
□ 필요경비(리모델링, 취득비용) 영수증 보관 계획
□ 세무사 사전 상담 일정 잡기
정리
다주택자에게 세금은 수익률을 결정하는 가장 큰 변수다. 취득세 중과율, 종부세 부담, 양도세 중과 완화 기간을 모두 파악하고 입찰해야 한다. 2026년 8월 세제개편안으로 2027~2028년 양도세 중과세율이 한시 완화됐다. 2026년에 이미 양도한 분도 2027년 1월 1일 이후 신고하면 완화 세율을 적용받을 수 있다. 이 기간을 활용한 자산 재편이 가장 중요한 절세 전략이다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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