경매 물건의 등기부등본을 열면 가장 많이 보이는 것이 근저당권이다. 대부분의 경매가 근저당권 실행으로 시작된다. 근저당권을 제대로 이해하면 권리분석의 절반 이상이 끝난다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
권리분석 시리즈
1편. 권리분석의 개념과 중요성
2편. 우선변제권 순위 ← 현재글
3편. 임차인 권리 분석 ①(예정)
4편. 임차인 권리 분석 ②(예정)
5편. 기타 권리 분석 (예정)
6편. 권리분석 실전 예시 (예정)
근저당권이란?
채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리다. 쉽게 말해 은행에서 대출을 받을 때 담보로 잡히는 권리다.
근저당권과 일반저당권의 차이:
| 구분 | 일반 저당권 | 근저당권 |
| 담보 방식 | 특정 채권을 담보 | 최대 한도(채권최고액)까지 담보 |
| 사용 빈도 | 드물다 | 매우 흔함 (은행 대출 시 거의 다 이것) |
| 등기부 표시 | 채권액 표시 | 채권최고액 표시 |
근저당권 설정 시 등기부에 표시되는 채권최고액은 실제 대출금보다 높게 설정된다. 보통 대출원금의 120~130% 수준이다.
예: 은행에서 1억 원을 빌리면 채권최고액은 1억 2천만 원으로 설정되는 식이다.
등기부등본에서 근저당권 확인하기
등기부등본의 을구(乙區)에 근저당권이 기재된다. 확인할 항목은 다음과 같다.
① 접수일자 (설정일)
이것이 가장 중요하다. 설정 날짜로 우선순위가 결정된다. 날짜가 빠를수록 높은 순위다.
② 채권최고액
최대 얼마까지 담보하는지 나타낸다. 실제 채권(대출금) 보다 높게 설정되어 있다.
③ 채무자
채무를 지고 있는 사람이다. 보통 집주인(소유자)이다.
④ 근저당권자
대출을 해준 사람(은행, 금융기관)이다. 경매 후 배당을 받는 주체다.
우선변제권 순위 이해하기
근저당권은 설정 날짜 순서로 배당 순위가 결정된다. 먼저 설정된 근저당권이 먼저 배당받는다.
예:
어떤 아파트에 다음과 같은 권리가 있다고 하자.
| 날짜 | 권리 | 금액 |
| 2020년 3월 | A은행 근저당권 | 채권최고액 2억 4천만 원 |
| 2022년 6월 | B은행 근저당권 | 채권최고액 6천만 원 |
| 2023년 9월 | 경매개시결정 | — |
이 경우 말소기준권리는 2020년 3월의 A은행 근저당권이다. 낙찰 후 배당에서 A은행이 먼저, 남은 금액에서 B은행이 받는다. 낙찰가가 낮으면 B은행은 못 받을 수도 있다.
낙찰가로 근저당 채권이 다 변제될까?
경매에서 입찰 전 반드시 계산해야 한다.
계산 공식:
[예상 낙찰가] - [경매 비용] - [A은행 실제 채권] = B은행 배당 가능액
실제 채권액은 채권최고액보다 낮다. 보통 채권최고액의 80~85% 수준으로 보면 된다.
왜 중요한가?
근저당 채권이 낙찰가로 다 변제되지 않으면 낙찰자가 그 차액을 인수하는 게 아니다. 근저당권 자체는 낙찰 후 소멸된다. 단, 임차인의 보증금은 다를 수 있다. 임차인의 보증금이 배당받지 못하면 낙찰자가 인수하는 경우가 있다.
주의할 특수 상황
① 공동담보
하나의 근저당권이 여러 부동산에 동시에 설정된 경우다. 이 경우 배당 계산이 복잡해진다. 등기부등본에 "공동담보" 표시가 있으면 주의가 필요하다.
근저당권 이전
원래 A은행이 가진 근저당권이 다른 금융기관에 양도된 경우다. 등기부에 근저당권 이전 등기가 표시된다. 현재 채권자가 누구인지 확인해야 한다.
근저당권 말소 여부
'말소'된 근저당권은 이미 대출이 갚아진 것이다. 말소된 권리는 권리분석에서 제외한다. 현재 살아있는 권리만 분석하면 된다.
근저당권 분석 실전 체크리스트
입찰 전 다음 항목을 확인하라.
□ 근저당권 설정일 확인 (말소기준권리 여부 판단)
□ 채권최고액 확인
□ 실제 채권(대출금) 추정 (채권최고액의 80~85%)
□ 낙찰 예상가에서 배당 시뮬레이션
□ 공동담보 여부 확인
□ 근저당권 이전 여부 확인
□ 말소된 권리 제외하고 현재 권리만 분석
배당 시뮬레이션 예
물건 조건:
- 감정가: 3억 원
- 예상 낙찰가: 2억 4천만 원
- A은행 근저당 채권: 1억 8천만 원 (채권최고액 2억 1,600만 원)
- B 임차인: 보증금 6천만 원, 대항력 없음
배당 순서:
(1) 경매 비용 약 300만 원
(2) A은행: 1억 8천만 원 변제 가능
(3) 남은 금액: 2억 4천만 원 - 300만 원 - 1억 8천만 원 = 5,700만 원
(3) B 임차인: 5,700만 원 배당 (보증금 6천만 원 중 300만 원 미변제)
→ B 임차인의 보증금 중 300만 원이 변제되지 않는다. B가 대항력이 없다면 이 300만 원은 B가 손해를 본다. 낙찰자는 인수하지 않는다.
만약 B에게 대항력이 있었다면 이야기가 달라진다. 다음 편에서 자세히 다룬다.
정리
근저당권은 경매 등기부에서 가장 많이 보이는 권리다. 설정일 순서로 배당 순위가 결정된다. 채권최고액이 아닌 실제 채권액으로 배당을 계산해야 한다. 낙찰 전 배당 시뮬레이션을 반드시 해보자. 임차인 보증금과 근저당 채권의 관계를 파악하는 것이 핵심이다.
다음 편에서는 임차인 권리 분석의 첫 번째 파트, 전세권과 보증금 우선 반환 권리를 다룬다.
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