이론은 다 알겠는데 실제로 어떻게 적용하는지 막막한 분들이 많다. 이번 편에서는 가상의 실제 경매 물건을 하나 설정하고, 권리분석을 처음부터 끝까지 함께 해본다. 단계별로 따라오다 보면 권리분석의 흐름이 몸에 익는다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
권리분석 시리즈
1편. 권리분석의 개념과 중요성
2편. 우선변제권 순위
3편. 임차인 권리 분석 ①
4편. 임차인 권리 분석 ②
5편. 기타 권리 분석
6편. 권리분석 실전 예시 ← 현재글
분석할 물건 기본 정보
- 물건: 서울시 노원구 아파트 전용 59㎡
- 감정평가액: 4억 5천만 원
- 최저매각가격: 3억 6천만 원 (감정가의 80%, 1회 유찰)
- 경매 신청: 2023년 8월 (A은행)
1단계: 등기부등본 내용 정리
등기부등본을 발급해서 날짜 순으로 권리를 정리했다.
| 순서 | 날짜 | 권리 종류 | 권리자 | 금액 |
| ① | 2019.04.10 | 근저당권 설정 | A은행 | 채권최고액 2억 7,600만 원 |
| ② | 2021.09.15 | 근저당권 설정 | B저축은행 | 채권최고액 4,800만 원 |
| ③ | 2022.11.20 | 가압류 | C씨 (개인) | 청구금액 2천만 원 |
| ④ | 2023.08.05 | 경매개시결정 | A은행 신청 | — |
2단계: 말소기준권리 찾기
저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리다.
이 물건의 경우 2019년 4월 10일 A은행 근저당권이 가장 먼저 설정됐다.
→ 말소기준권리 = 2019년 4월 10일 A은행 근저당권
3단계: 각 권리의 소멸/인수 판단
말소기준권리(2019.04.10)를 기준으로 각 권리를 판단한다.
| 권리 | 설정일 | 말소기준권리대비 | 낙찰 후 처리 |
| A은행 근저당 | 2019.04.10 | 기준권리 자체 | 소멸 (배당 후) |
| B저축은행 근저당 | 2021.09.15 | 뒤 (후순위) | 소멸 (배당 후) |
| C씨 가압류 | 2022.11.20 | 뒤 (후순위) | 소멸 |
| 경매개시결정 | 2023.08.05 | 뒤 (후순위) | 소멸 |
→ 등기부등본 상의 모든 권리가 낙찰 후 소멸된다. 여기까지는 깨끗한 물건이다.
4단계: 임차인 분석
매각물건명세서를 확인했더니 임차인 정보가 있었다.
임차인 현황:
- 임차인: 김○○
- 전입신고일: 2020년 7월 15일
- 확정일자: 2020년 7월 15일
- 보증금: 1억 5천만 원
- 배당요구: 완료 (배당요구 기한 내 신청)
5단계: 임차인 대항력 판단
말소기준권리 날짜와 임차인 전입신고일을 비교한다.
말소기준권리: 2019년 4월 10일
임차인 전입신고: 2020년 7월 15일
2020년 7월 15일 > 2019년 4월 10일
임차인 전입신고일이 말소기준권리보다 뒤다. 임차인은 후순위다.
→ 대항력 없음. 배당요구를 완료했으므로 배당에서 처리된다.
6단계: 배당 시뮬레이션
예상 낙찰가를 3억 9천만 원으로 가정하고 배당을 시뮬레이션해 본다.
배당 순서와 금액:
| 순위 | 배당 받는 자 | 채권액 | 배당약 |
| 0 | 경매 비용 | 약 350만 원 | 350만 원 |
| 1 | A은행 (근저당) | 실채권 약 2억 3,000만 원 | 2억 3,000만 원 |
| 2 | 임차인 김○○ | 보증금 1억 5천만 원 | 배당 가능 금액 확인 |
| 3 | B저축은행 | 실채권 약 4,000만 원 | 남은 금액에서 배당 |
| 4 | C씨 (가압류) | 2천만 원 | 남은 금액에서 배당 |
계산:
낙찰가: 3억 9천만 원
- 경매 비용: 350만 원
- A은행 채권: 2억 3,000만 원
= 남은 금액: 1억 5,650만 원
임차인 보증금 1억 5천만 원 < 남은 금액 1억 5,650만 원
→ 임차인 보증금 전액 변제 가능. 임차권 소멸. 임차인은 퇴거해야 한다.
남은 650만 원은 B저축은행과 C 씨에게 일부 배당된다.
7단계: 등기부에 없는 권리 확인
현황조사보고서와 현장 방문으로 추가 확인이 필요하다.
현황조사보고서 확인 결과:
- 유치권 주장자 없음
- 임차인 외 추가 점유자 없음
- 건물 현황 양호
토지·건물 소유자 이력 확인:
- 토지와 건물 소유자 동일 → 법정지상권 성립 가능성 없음
→ 등기부 외 특수 권리 없음. 깨끗한 물건으로 확인.
8단계: 최종 리스크 체크리스트
□ 말소기준권리 확인 완료 (2019.04.10A은행 근저당)
□ 임차인 후순위 확인 → 대항력 없음
□ 배당 시뮬레이션 → 임차인 보증금 전액 변제 가능
□ 유치권 주장 없음
□ 법정지상권 성립 가능성 없음
□ 공유지분 없음, 단독 소유 물건
□ 위반건축물 없음 (건축물대장 확인)
→ 권리 관계 깨끗. 안전한 물건으로 판단.
입찰가 산정
권리분석이 깨끗하게 나왔다면, 이제 적정 입찰가를 산정한다.
주변 시세 확인 결과: 동일 단지 동일 평형 시세 약 4억 5천만 원 ~ 4억 8천만 원
목표 수익률: 시세 대비 10% 이상 저렴하게 취득
최대 입찰가 계산:
시세 하단 4억 5천만 원 × 90% = 4억 500만 원
취득세 약 1,500만 원 포함 시 → 최대 입찰가 약 3억 9,000만 원
→ 최대 입찰가 3억 9,000만 원 설정. 현장에서 이 금액을 절대 넘기지 않는다.
시리즈 3을 마치며
권리분석은 경매에서 가장 중요한 과정이다. 이 편에서 다룬 8단계 흐름을 모든 물건에 적용해 보는 연습을 하자. 처음에는 시간이 오래 걸린다. 20~30개 물건을 분석하다 보면 30분 안에 핵심을 뽑아낼 수 있게 된다. 권리분석 없이 낙찰받는 것은 눈 감고 운전하는 것과 같다. 귀찮더라도 반드시 해야 한다
.
시리즈 4에서는 물건 가치 분석과 적정 입찰가 산정 방법을 본격적으로 다룬다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
0 댓글