경매 물건을 분석하다 보면 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표시된 물건을 종종 보게 된다. 이 표시가 있으면 대부분 경매를 포기한다. 하지만 이행강제금 규모와 원상복구 가능성을 계산하면 오히려 싸게 살 수 있는 기회가 된다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
특수 물건 경매 완전 정복
#1. 특수 물건이란 무엇인가
#2. 유치권 물건 완전 분석
#3. 법정지상권 물건 투자 전략
#4. 지분 경매 투자
#5. 선순위 임차인 있는 물건
#6. 위반건축물 경매 ← 현재글
#7. 특수 물건 실전 케이스 스터디 5선 (예정)
위반건축물이란?
건축법을 위반해 지어진 건축물이다. 크게 두 가지 유형이 있다.
① 무허가 증축
허가 없이 베란다를 확장하거나 옥상에 별도 구조물을 설치한 경우다. 아파트 발코니 확장과는 다르다. 허가 없는 구조 변경이 문제가 된다.
② 용도 변경 위반
주거용 건물을 허가 없이 상업용으로 사용하거나 그 반대인 경우다.
이행강제금이란?
위반건축물 소유자에게 자진 시정을 유도하기 위해 부과하는 금전적 제재다. 매년 반복 부과된다.
이행강제금은 낙찰자가 부담한다. 위반 상태를 해소하지 않으면 매년 계속 부과된다.
이행강제금 계산 기준:
이행강제금은 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 산정된다.
이행강제금 = 위반 면적 × 시가표준액 × 적용 비율 (통상 50~100%)
적용 비율:
- 무허가 건축물: 100%
- 무허가 증축: 50%
- 용도 위반: 10~50%
계산 예시 (서울 기준):
위반 증축 면적 10㎡, 시가표준액 ㎡당 200만 원인 경우:
→ 이행강제금 = 10㎡ × 200만 원 × 50% = 연 1,000만 원
위반건축물 확인 방법
STEP 1: 건축물대장 발급
'정부24'에서 해당 주소의 건축물대장을 발급한다. '위반건축물' 표시가 있는지 확인한다.
STEP 2: 이행강제금 부과 현황 확인
해당 지자체(구청) 건축과에 문의하면 현재까지 부과된 이행강제금 총액과 미납액을 확인할 수 있다.
STEP 3: 매각물건명세서 비고란 확인
법원이 위반건축물 여부와 이행강제금을 기재하는 경우가 많다.
위반 해소 방법 - 얼마나 어렵나?
방법 1: 원상복구
증축한 부분을 철거한다. 철거 비용이 발생한다. 비용은 규모에 따라 다르지만 소규모(10~20㎡)는 100만~300만 원 수준이다.
원상복구 후 지자체에 신고하면 위반건축물 표시가 말소된다.
방법 2: 합법화 (양성화)
위반 상태를 그대로 두고 허가를 받는 방법이다. 모든 위반 건축물이 합법화 가능한 것은 아니다. 건폐율, 용적률 내에 있다면 허가를 받아 양성화할 수 있다.
합법화가 되면 이행강제금 부과가 중단된다. 건물 가치도 올라간다.
방법 3: 그대로 유지 (이행강제금 납부)
원상복구나 합법화가 어렵거나 비용 대비 효용이 없을 때 매년 이행강제금을 내면서 유지하는 방법도 있다. 이행강제금이 소액이라면 이 선택이 유리할 수 있다.
위반건축물 물건 투자 전략
STEP 1: 이행강제금 연간 부과액을 파악한다.
STEP 2: 원상복구 비용 또는 합법화 비용을 견적 받는다.
STEP 3: 해결 비용 포함한 총 취득 비용이 시세보다 충분히 낮은지 계산한다.
STEP 4: 해결 가능하다면 입찰가를 낮게 설정해 낙찰받는다.
수익 공식:
예상 수익 = 매각 시세 - (낙찰가 + 해결 비용 + 부대비용)
위반 유형별 투자 난도
| 위반 유형 | 해결 방법 | 비용 | 투자 난도 |
| 소규모 무허가 증축 | 철거 | 100~300만 원 | 낮음 |
| 대규모 무허가 증축 | 철거 또는 합법화 | 500만~수천만 원 | 중간 |
| 불법 용도 변경 | 원상복구 또는 허가 | 규모에 따라 다름 | 중간~높음 |
| 무허가 건축물 전체 | 철거 | 매우 높음 | 매우 높음 |
소규모 무허가 증축이 가장 접근하기 쉬운 유형이다.
정리
위반건축물 경매는 이행강제금 규모와 해결 비용을 먼저 계산하는 것이 핵심이다. 해결 비용이 작고 경쟁자가 없다면 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다. 건축물대장과 지자체 이행강제금 부과 현황을 반드시 확인해야 한다.
다음 편은 이 시리즈의 마지막 편으로 특수 물건 실제 사례 5건을 살펴본다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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