경매 시장에는 두 종류의 투자자가 있다. 특수 물건을 보면 도망가는 사람과 달려가는 사람이다. 어느 쪽이 더 많은 수익을 낼까? 이번 편에서는 특수 물건의 정의와 종류, 그리고 왜 이 물건들이 기회가 되는지를 설명한다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
특수 물건 경매 완전 정복
#1. 특수 물건이란 무엇인가 ← 현재글
#2. 유치권 물건 완전 분석 (예정)
#3. 법정지상권 물건 투자 전략 (예정)
#4. 지분 경매 투자 (예정)
#5. 선순위 임차인 있는 물건 (예정)
#6. 위반건축물 경매 (예정)
#7. 특수 물건 실전 케이스 스터디 5선 (예정)
특수 물건이란?
특수 물건은 일반 경매 물건과 달리 권리관계가 복잡하거나 등기 외의 위험 요소가 있는 물건을 말한다. 일반 투자자들은 이 특수 물건을 기피한다. 경쟁자가 적고 낙찰가율이 낮게 형성된다. 여기에 기회가 있다.
일반 적으로 특수물건은 주의해야 한다. 선순위 전세권, 담보가등기, 지분경매 등은 충분한 경험 없이 접근하면 위험하기 때문이다. 반대로 말하면 충분히 공부하면 접근할 수 있다는 뜻이다.
특수 물건의 주요 종류
특수 물건은 크게 여섯 가지로 나뉜다.
① 유치권 물건
공사 대금을 못 받은 업체가 건물을 점유하며 유치권을 주장하는 물건이다. 유치권은 등기부에 표시되지 않는다. 낙찰 후에 갑자기 나타나는 경우도 있다. 허위 유치권이 많다는 것이 핵심이다.
② 법정지상권 물건
토지와 건물의 소유자가 달라지면서 생기는 권리다. 토지를 낙찰받아도 건물을 철거하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 반대로 건물을 낙찰받으면 토지에 대한 사용료를 내야 하는 경우도 있다.
③ 지분 경매
한 부동산의 일부 지분만 경매에 나온 경우다. 전체 소유권이 아니라 일부 지분만 취득한다. 사용·수익에 제한이 생긴다.
④ 선순위 임차인 물건
말소기준권리보다 앞서 전입신고한 임차인이 있는 물건이다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있다. 계산이 복잡하지만 싸게 살 기회가 되기도 한다.
⑤ 위반건축물
허가 없이 증축하거나 용도를 변경한 건축물이다. 이행강제금이 부과되고 원상복구 명령이 내려질 수 있다.
⑥ 담보가등기·처분금지가처분 물건
등기부에 특수한 예비 등기가 있는 물건이다. 낙찰 후 소유권이 위협받을 수 있다.
특수 물건이 기회가 되는 이유
특수 물건의 핵심 매력은 경쟁이 감소한다는 점이다.
같은 위치, 같은 규모의 일반 아파트에 10명이 입찰한다고 하자. 유치권이 신고된 같은 조건의 물건에는 2~3명만 입찰한다. 이렇게 경쟁자가 줄면 낙찰가율이 낮아진다. 낮은 낙찰가율은 취득 비용이 감소로 이어진다. 같은 물건을 더 저렴하게 살 수 있다는 뜻이다.
경매 현장에 나가보면 유치권 신고가 되어 있는 물건만 골라서 응찰을 준비하는 경매 베테랑들을 만나기도 한다.
베테랑 투자자들은 일반 투자자가 기피하는 물건에서 기회를 찾는다.
특수 물건이 함정이 되는 이유
물론 위험도 있다. 특수 물건이 함정이 되는 경우는 다음과 같다.
① 리스크를 계산하지 못했을 때
유치권 채권액을 모르고 낙찰받으면 예상치 못한 비용이 발생한다. 선순위 임차인 보증금을 계산하지 않으면 실질 취득 비용이 시세를 초과할 수 있다.
② 해결 능력이 없을 때
법적 분쟁이 수반되는 경우가 많다. 소송 비용과 시간을 감당할 수 있어야 한다. 해결 능력이 없으면 큰 손해를 볼 수 있다.
③ 출구 전략이 없을 때
해결하고 나서 팔거나 임대할 수 있는지를 미리 생각해야 한다. 출구 전략이 없으면 아무리 싸게 사도 팔 수 없으면 자금이 묶인다.
특수 물건별 난이도와 수익 가능성
| 유형 | 난도 | 수익 가능성 | 초보 접근성 |
| 허위 유치권 물건 | 중간 | 높음 | 공부 후 가능 |
| 진성 유치권 물건 | 높음 | 중간 | 전문가 필요 |
| 법정지상권 | 높음 | 중간 | 전문가 필요 |
| 지분 경매 | 중간 | 중간~높음 | 공부 후 가능 |
| 선순위 임차인 | 중간 | 높음 | 계산 후 가능 |
| 위반건축물 | 낮음 | 중간 | 비교적 쉬움 |
| 담보가등기 | 매우 높음 | 낮음~중간 | 권장하지 않음 |
심화 시리즈에서 배울 것
이번 심화 소시리즈 1에서는 각 특수 물건 유형을 하나씩 깊이 다룬다.
각 편의 구성은 개념 → 리스크 계산법 → 실전 분석법 → 낙찰 후 해결 전략 순서로 진행한다. 이 흐름을 따라오면 특수 물건에 대한 이해가 생길 것이다.
특수 물건은 준비된 사람에게는 기회다. 반면 준비 없이 접근하면 위험하다. 어느 쪽이 될지는 공부량이 결정한다.
정리
특수 물건은 권리관계가 복잡해 일반 투자자가 기피하는 물건이다. 기피가 많을수록 경쟁이 줄고 가격이 낮아진다. 리스크를 정확히 계산하고 해결 전략이 있다면 일반 물건보다 더 좋은 수익을 낼 수 있다.
다음 편부터 각 유형별로 깊이 파고 들 예정이다. 그 첫 번째는 유치권 물건이다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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