경매 현장에서 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 보면 대부분 발길을 돌린다. 하지만 베테랑 투자자들은 이 물건 앞에 멈춘다. 유치권 주장이 진짜인지 가짜인지 구분하는 능력이 있기 때문이다. 이번 편에서 그 능력을 키워보자.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
특수 물건 경매 완전 정복
#1. 특수 물건이란 무엇인가
#2. 유치권 물건 완전 분석 ← 현재글
#3. 법정지상권 물건 투자 전략 (예정)
#4. 지분 경매 투자 (예정)
#5. 선순위 임차인 있는 물건 (예정)
#6. 위반건축물 경매 (예정)
#7. 특수 물건 실전 케이스 스터디 5선 (예정)
유치권이란?
유치권은 타인의 물건을 점유하고 있을 때, 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리다.
경매에서 문제가 되는 유치권은 대부분 공사 대금이다. 공사업체가 공사비를 못 받아 건물을 점유하며 채권을 주장한다.
유치권이 무서운 이유는 부동산 유치권은 경매절차로 소멸하지 않는다는 것이다. 유치권에 따른 피담보채권액을 변제받을 때까지 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다고 규정한다. 즉, 낙찰받아도 유치권 채권을 해결하지 않으면 건물을 넘겨받지 못할 수 있다.
유치권 성립 요건 4가지
유치권이 진짜인지 확인하려면 성립 요건을 알아야 한다.
① 타인의 물건을 점유할 것
유치권자가 실제로 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 현수막만 붙여놓고 실제로 점유하지 않으면 유치권이 성립하지 않는다.
② 견련관계가 있을 것
채권이 그 물건에 관한 것이어야 한다. 해당 건물의 공사 대금이 대표적이다. 다른 건물 공사비를 이 건물에 주장할 수 없다.
③ 채권이 변제기에 있을 것
채권이 이미 갚아야 할 상태여야 한다. 아직 기한이 남은 채권으로는 유치권을 주장할 수 없다.
④ 점유가 불법이 아닐 것
적법한 방법으로 점유하고 있어야 한다.
허위 유치권의 유형 - 이것만 알아도 절반은 안전하다
첫 번째는 점유 요건에 흠결이 있는 경우다. 경매개시결정 등기 완료 후 점유를 개시한 경우 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 개시해야 된다. 그래야 유치권이 성립해 매수인에게 대항할 수 있다.
부동산 경매에서 볼 수 있는 상당 부분의 유치권은 경매개시결정 등기 후에 점유를 표시(예: 현수막 설치 등)하면서 주장하는 경우다.
허위 유치권의 주요 유형을 정리하면 다음과 같다.
유형 1: 경매개시결정 후 점유 시작
경매개시결정 날짜와 점유 시작 날짜를 비교하면 된다. 경매개시결정 후에 나타난 유치권은 대부분 허위다.
유형 2: 실제 점유가 없는 경우
현수막만 붙여놓고 실제 점유자가 없는 경우다. 현장을 방문하면 확인할 수 있다.
유형 3: 견련 관계없는 채권
해당 건물과 관련 없는 다른 채권으로 유치권을 주장하는 경우다. (견련 관계 - 채권과 물건 사이에 서로 밀접하게 연결되어 있는 연관 관계)
유형 4: 아파트 유치권 주장
특히 아파트의 경우에는 가짜 유치권인 경우가 많다. 아파트의 경우 일반적으로 채권자가 아니라 소유자가 점유하고 있는 경우가 많기 때문이다. 이 경우 유치권 자체가 성립하지 않기 때문이다.
현장에서 유치권 진위 확인하는 방법
STEP 1: 경매개시결정일 확인
등기부등본에서 경매개시결정 날짜를 확인한다. 이 날짜가 기준점이다.
STEP 2: 점유 시작 시점 파악
도급 계약서, 공사 일지, 현장 사진 등으로 점유 시작 시점을 파악한다. 경매개시결정일보다 나중이라면 허위 가능성이 높다.
STEP 3: 실제 점유 여부 현장 확인
현장에 직접 가서 실제 점유자가 있는지 확인한다. 현수막만 있고 사람이 없다면 허위 가능성이 높다.
STEP 4: 공사 계약 서류 요청
유치권자에게 도급 계약서와 공사 내역서를 요청한다. 서류가 없거나 제시를 거부하면 허위 가능성이 높다.
STEP 5: 법원 매각물건명세서 확인
유치권 신고가 있으면 그 적법성 여부를 실질적으로 심사하지 않고 매각기일 공고 시에 '유치권 성립의 여지가 있다'는 식으로 표기한다. ㅁㄴㅇㄹ원매자들이 매각 절차에 참가하기를 꺼리고 있다.
법원이 '성립 여지 있음'이라고 기재했더라도 유치권이 인정됐다는 뜻이 아니다. 형식적 표기일 뿐이다.
낙찰 후 유치권 대응 전략
유치권 물건을 낙찰받은 후 대응 방법이다.
전략 1: 유치권 부존재 확인 소송
유치권이 성립하지 않는다고 판단되면 소송을 제기한다. 이기면 유치권이 소멸하고 건물을 인도받을 수 있다.
전략 2: 채권 협의 변제
유치권이 진짜라고 판단되면 채권자와 협의해 채권액을 낮추고 변제한다. 전액을 줄 필요 없다. 협상의 여지가 있다.
전략 3: 형사 고발
허위 유치권자로 판단될 경우 사문서 위조 및 동 행사죄, 경매입찰방해죄, 사기죄 등 형사소송을 제기할 수 있다.
유치권 물건 입찰 전 체크리스트
□ 경매개시결정일 확인
□ 유치권 주장자의 점유 시작 날짜 파악
□ 도급 계약서 및 공사 내역 확인 시도
□ 현장 방문으로 실제 점유 여부 확인
□ 유치권 채권 예상 금액 파악
□ 유치권 해결 비용 포함한 총 취득 비용 계산
□ 해결 후 수익성 확인
정리
유치권 물건의 80% 이상은 허위이거나 성립 요건이 불완전하다. 경매개시결정일, 실제 점유 여부, 견련관계 이 세 가지를 확인하면 허위 유치권 대부분을 가려낼 수 있다. 유치권 물건은 충분한 분석 후 도전하면 수익성이 높은 기회가 된다. 단, 유치권에 대해 충분한 학습 후 투자 여부를 결정해야 한다.
다음 편은 법정지상권 물건 투자 전략이다. 토지와 건물이 분리될 때 살펴볼 것과 전략을 알아본다.
☞ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 최종 책임은 독자 본인에게 있습니다.
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